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紧了又紧 加拿大房贷政策现在什么样?

“加拿大房屋贷款政策收紧了,买家开始观望了,成交量降低了。”类似的文章和评论已经充斥了加拿大的各类媒体和社交网站。笔者浏览了很多华人社区的所谓媒体上的相关文章和评论,很多内容是只知其一不知其二,没有给华人社区一个清晰准确的信息,因此很可能会误导消费者,甚至使部分人蒙受损失。加拿大住房贷款总体政策是什么,对目前的地产市场有哪些影响,消费者该不该现在入市买/卖房呢?

从加拿大房屋贷款的监管和政府规定来看,能够影响银行房屋贷款政策的力量主要来自于四个方面:财政部/CMHC,银监会,央行,以及商业银行/其他非银行金融机构。财政部可以用行政命令指导CMHC的贷款保险政策;银监会有权制定商业银行房贷政策审批标准指导意见;央行有权调整银行间隔夜拆借利率;商业银行有权自己修改房贷政策和风险偏好。今天我们讨论的是普遍现象,因此,仅限于由于政府/CMHC和银监会政策调整对加拿大房屋贷款政策以及地产市场的影响。

由于政策紧了又紧,在过去4年里,有些政策不是一次收紧,因此笔者以目前的情况为例,来解释贷款的审批标准和大致金额。

在加拿大有可证明收入的居民或非居民(持工签),如果申请5年期以下的固定利率,或各类浮动利率贷款,商业银行将使用央行公布的5年期固定利率的挂牌利率作为评估贷款能力的利率。这一政策从2012年10月31日起执行,所有受银监会监管的银行都会执行这个政策。简单地说,这个政策出台之前,很多银行根据自己的授信政策,使用3年期固定利率作为评估借款人借款金额的利率。例如,3年期固定利率3.85%,5年期固定利率5.24%时,政策改变前后,对借款人的借款能力影响是非常大的——之前可以最多借到家庭税前收入的6倍,之后只可以借到收入的5倍以下。以收入6万元的家庭举例,如果首付款9万,没有任何其他家庭债务,有能力购买45万的房产;政策收紧之后只能买40万以内的房子。细心的读者可能会发现,这个政策有一个例外,就是,如果借款人申请5年期或5年以上固定利率的按揭贷款,则不适用于上面的政策。这个家庭收入6万的家庭,如果不改变原来的购房计划,则可以选择5年期以上的固定利率按揭贷款产品,依然可以买到45万左右的房产。由此可见,由于房贷政策收紧,消费者的选择越来越少,因此,买房需要早作打算,越是观望,举棋不定,成为房主就机会越少了。

没有可以证明的收入,如,新移民,以及持留学签证,访问签证(超级签证)的外国人,或收入无法证实,如,报税较低的自雇人士,持工作签证但没有收入证明的外国人,最低首付款比例为房屋市场价的35%。这一规定从2012年10月31日起执行,受银监会监管的金融机构都需要执行。新移民政策以往各银行都不相同,要求最低首付25%-35%,新政策执行之后,全部最低首付改为35%。至于自雇人士,新政策执行之前,很多银行对自雇人士网开一面,没有严格按照报税收入评估借款人能力,使很多自雇人士,在只交25%首付的情况下就可以申请到房价75%的按揭贷款,这种会越来越少了。

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投资类房产,首付不低于房价的20%。从2010年2月起政府控制的房屋贷款违约保险公司,CMHC,不再对首付低于20%的,购买投资类物业的申请人进行担保,因此,如果消费者计划购买投资类物业时,需要至少准备20%的首付款。

再贷款最高比例为房屋市场价的80%。这个政策从2010年开始,一路被调整为目前的水平。如果房主已经把贷款还清了,或已经偿还了一定比例的本金,现在由于其他目的,希望重新做贷款,则总的贷款金额不超过市价的80%。在2010年之前,这一比例为95%。

如果首付不足20%,或商业银行认为借款人的信用风险无法承受,借款人必须支付贷款违约保险费的情况下,最长还款年限为25年。由于以讹传讹,这是华人社区目前最困惑的一个问题。简单地说,如果不需要投保CMHC保险的情况下,借款人可以申请到最长30年还款期的按揭贷款,如果需要投保,则最长还款期为25年。2012年CMHC缩短最长还款期时,几乎所有的商业银行都没有跟随这一政策。

购买100万以上的房产,首付需高于20%。2012年7月开始,如果首付低于20%,房价超过100万时,CMHC不给投保。

以房屋净值做抵押的信用额度,可循环使用的部分需低于房价的65%。这个政策是银监会对银行的要求,从2012年10月31日起执行,但很多银行在这个日期之前已经执行了。

如果你还能顺利通过上面的险关,那就该现在就买房。目前,最低首付款5%的政策从来没有变过,新移民只要付35%以上的首付依然可以申请到贷款。通过以上政策变化和趋势可以看出,任何等待都会让自己的选择减少。如果利率升高,能够购买的房子面积可能会更小了,多伦多市中心的公寓楼面积越建越小,与借款政策越来越紧有关。

以上内容仅为个人观点,不构成任何投资或报税建议。

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据加拿大《世界日报》报道,对于今年7月9日起正式实施的房贷门坎新规定,新规对大多数理财或贷款较为保守的华人影响不大,反倒对本地人可能造成一些冲击。

新规定中要将房贷最久偿还年限,由原来的30年缩至25年,该项规定对华人基本上不致造成影响。根据华人购房习惯分析,华人购屋时首期付款至少都在房屋总价的20%以上,因此对之后的分年分期偿还年限,不致有所影响。

在房屋保险方面,新规定为价格超过100万元的住宅,首付如果不超过20%,加拿大房贷暨房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)即不准投保。

这意味着购置房价在100万元以上高级住宅者,首付款投入不足20万元者,便将被迫向民营保险公司购买保费更高昂的房贷保险。华人购屋首付大多甚至超过25%,因此该项新规定对华人购屋的影响有限。

至于新规定中,如以房屋作抵押申请贷款时,最多只能取得相当于房屋价值80%的贷款,而非现行的85%,降低额度的还包括房屋抵押信用额度、房屋抵押贷款额度等。这些规定的调整,无非是政府考虑信贷额度的风险较大,或对想运用余钱进行额外投资的人士有所影响,整体而言,华人理财借贷习惯普遍保守,因此对华人不致影响过大。

贷款新规定自今年7月9日起实施,但根据最近的一份民调却指出,许多民众并不熟悉该项调整案。该次民调是由Pollara民调研究公司为蒙特利尔银行代为调查的,其中发现仅约半数受访者熟悉联邦政府推行的房贷新规。

该项民调是于今年6月9日至7月4日之间所进行,约有45%的受访者知悉房贷规定已改变。而该次房贷门坎拉高的调整案,是由联邦财政部长费拉逖于6月21日所公布。

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该日志于2012-11-24 03:00由 adrian 发表在加拿大投资理财分类下, 评论已关闭。

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